Les charges récupérables dans les baux commerciaux

Depuis l’avènement de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les rédacteurs des baux commerciaux voient leur marge de manœuvre plus limitée que jamais dans la répartition des charges entre bailleur et preneur à bail.

Il sera à ce titre rappelé que l’obligation d’information du bailleur est également accrue en ce domaine, et se matérialise notamment par l’obligation, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, de comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Quant à la répartition des charges, le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 insérant un nouvel article R. 145-35 au Code de commerce, établit une liste de celles qui ne pourront en aucun cas être imputées au locataire :

– Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

– Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

– Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ;

Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

– Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Le décret précise toutefois que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

Ces nouvelles obligations qui sont d’ordre public et auxquelles il ne peut dès lors être dérogé par clause contraire, sont applicables à tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, date de la publication du décret.

Le décret ne mentionne par un certain nombre d’autres charges et impôts qui, en conséquence, peuvent toujours être mis à la charge du locataire. On pourra par exemple citer :

La contribution sur les revenus locatifs : quoique l’article 234 nonies du Code Général des Impôts en impose la charge au bailleur, la loi de finances rectificative pour 1998 (n° 98-1267 du 30 décembre 1998) prévoit en son article 12 – J alinéa 2 que lorsqu’elle est due au titre de locaux loués à usage commercial situés dans des immeubles comportant, à concurrence de la moitié au moins de leur superficie totale, des locaux loués affectés à usage d’habitation ou à l’exercice d’une profession, elle est, sauf convention contraire, supportée à concurrence de la moitié par le locataire.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères : la jurisprudence décide qu’elle ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle (Cass. 3ème civ. 13juin 2012, n° 11-17114).

La taxe annuelle sur les bureaux et locaux assimilés : par stipulation expresse, il est possible de le mettre à la charge du preneur.